إعادة تصميم الممتلكات المؤجرة الخاصة بك للحصول على دخل وقيمة أكثر سلبية

سوف المنازل المعاد تشكيلها بيع لأقساط أكبر للمضي قدمًا لأنه أصبح أكثر تكلفة وصعوبة إعادة تصميمه اليوم. في المقالة السابقة ، ركزت في الغالب على سلبيات إعادة التصميم. ومع ذلك ، ستركز هذه المقالة على الفوائد المالية لإعادة التصميم. وهي زيادة دخل الإيجار وقيمة أعلى للممتلكات.

تحول المنزل الذي اشتريته وبدأت في إعادة تصميمه في عام 2019 إلى إيجار في أكتوبر 2020. إليك دراسة حالة حول مقدار الأموال التي انتهيت من إنفاقها على إعادة البناء ومقدار دخل الإيجار الإضافي الذي تحققه الآن. سأحسب أيضًا مقدار القيمة المحتملة التي تم إنشاؤها من خلال إعادة التشكيل إذا كنت سأبيع.

إعادة عرض الممتلكات المؤجرة الخاصة بك لزيادة دخل الإيجار

بعد إعادة تصميم المطبخ وثلاثة حمامات في الطابقين العلويين ، انتهى بي الأمر بتأجير المساحة مقابل 6700 دولار شهريًا. كما أنني أعدت صقل الأرضيات ورسمت الجدران. يتكون الطابقان العلويان من أربع غرف نوم ومكتب وغرفة طعام ومطبخ وغرفة معيشة وثلاثة حمامات.

كان الطابق الأرضي غير صالح للسكن لأن المقاول العام الخاص بي قام بتفجير كل شيء مفتوحًا من أجل إعادة أسلاك المنزل بسهولة أكبر باستخدام أسلاك ROMEX الحديثة. لذلك ، فقدت نصف حمام وغرفة. إذا تم الاحتفاظ بهاتين الغرفتين ، فربما كنت سأستأجر المنزل مقابل 6900 دولار شهريًا. كانت الغرف مجرد الجري بالفعل.

كنت آمل أن أنفق 100000 دولار على حفر وإعادة بناء الطابق الأرضي. لسوء الحظ ، انتهى المشروع يكلفني حوالي 130،000 دولار بسبب التأخير وارتفاع تكاليف العمالة والمواد. اعتقدت أن إعادة التشكيل ستستغرق 10 أشهر حتى تكتمل. بدلاً من ذلك ، استغرق الأمر أكثر من عامين!

بعد الانتهاء من مشروع إعادة البناء بالطابق السفلي ، أقوم الآن بتأجير المنزل بالكامل من أجله 8000 دولار في الشهر، بزيادة قدرها 1300 دولار شهريًا. لحسن الحظ ، وجدت مستأجرين في الشهر التالي بعد مغادرة المستأجرين السابقين. ومن ثم ، شغل كامل.

دعونا نجري العمليات الحسابية السريعة على عودة إعادة التصميم. أحد أهدافي المتسقة هو الحفاظ عليها بناء المزيد من الدخل غير الفعال للبقاء حراً. وإحدى أسهل الطرق التي تمكنت من القيام بها هي إعادة تأهيل العقارات وتأجيرها في السوق.

العائد الإجمالي لمشروع إعادة التصميم

إن تحصيل 1300 دولار إضافي شهريًا كإيجار يعني كسب 15600 دولارًا إضافيًا في الإيجار سنويًا. لذلك ، للحصول على عائد سنوي ، أقسم ببساطة 15600 دولارًا على 130 ألف دولار (تكلفة إعادة التصميم) ، للحصول على 12٪.

يعتبر العائد السنوي بنسبة 12 ٪ رائعًا مقارنة بعائد السندات لمدة 10 سنوات (حوالي 3 ٪) ، ومتوسط ​​عائد سوق الأسهم بنسبة 10 ٪ تقريبًا ، ومتوسط ​​عائد سوق السندات بنسبة 5 ٪ تقريبًا.

من الواضح ، في سوق هابطة ، أن يكون العائد السنوي 12٪ أفضل. ومع ذلك ، فإن العائد السنوي 12٪ ليس هو العائد الحقيقي لمشروع إعادة التصميم. دعونا نحسب أكثر.

حساب أكثر تحفظًا على عائد مشروع إعادة التصميم

هل مكّنني نموذجي الذي تبلغ قيمته 130 ألف دولار في الطابق السفلي من جني 1300 دولار إضافي شهريًا أو 15600 دولارًا إضافيًا سنويًا من الإيجار؟ على الاغلب لا.

بفضل التضخم ، كانت الإيجارات سترتفع بشكل طفيف على أي حال من الإيجار الحالي البالغ 6700 دولار شهريًا والذي يتم تحصيله من أكتوبر 2021 حتى مايو 2022. وكان الإيجار من أكتوبر 2020 حتى أكتوبر 2021 هو 6550 دولارًا. مقدمًا ، وافقوا على زيادة قدرها 150 دولارًا بعد عام واحد.

من الناحية الواقعية ، سيرتفع إيجار السوق بشكل طبيعي بنسبة 5٪ تقريبًا بعد عام واحد ، بدءًا من أكتوبر 2022. لم يكن سوق الإيجارات والعقارات في سان فرانسيسكو مجنونًا للغاية خلال COVID. في حين ارتفعت أسعار العقارات والإيجارات في سان فرانسيسكو بنحو 20٪ على مدى عامين ، شهدت أماكن مثل أوستن وممفيس زيادة بنسبة 40٪ في الأسعار.

وبالتالي ، مع قوة التضخم ، من المحتمل أن يكون إيجاري الأصلي البالغ 6700 دولار قد زاد بشكل طبيعي إلى 6900 دولار – 7000 دولار بحلول أكتوبر 2022. وبالتالي ، فإن الزيادة الحقيقية في قوة الإيجار لمشروع إعادة تصميم الطابق السفلي الخاص بي تقترب من 1000 دولار إلى 1100 دولار شهريًا (8000 دولار شهريًا مطروحًا منها 6،900 دولار إلى 7000 دولار في الشهر) ، أو 12000 دولار إلى 13،200 دولار في السنة.

لذلك ، فإن العائد السنوي الحقيقي لمشروع إعادة التصميم الخاص بي هو أقرب إلى 9.23٪ إلى 10.15٪. لا يزال عائدًا حقيقيًا قويًا مقارنة بجميع فئات الأصول الأخرى. ومع ذلك ، فهو ليس العائد السنوي الأولي البالغ 12٪ الذي حسبته.

إذا كان بإمكاني فقط الحفاظ على تكلفة مشروع إعادة التصميم عند 100000 دولار ، فسيكون العائد السنوي الحقيقي الآن 12٪ – 13.2٪! اوه حسناً.

طريقة سهلة لزيادة تعزيز عوائد مشروع إعادة التصميم

إن فرض مبلغ 1000 دولار – 1100 دولار إضافي في الشهر ليس بالأمر السيئ بعد إنفاق 130 ألف دولار على إعادة التصميم. ولكن إذا كنت أرغب في تحقيق عائد أكبر على مشروع إعادة التصميم الخاص بي ، فيمكنني ببساطة العثور على مستأجر منفصل لوحدة الطابق السفلي. على الرغم من عدم وجود مطبخ رسمي ، إلا أن غرفة الغسيل الجديدة بها مساحة للمطبخ وميكروويف وموقد.

يمكنني بسهولة شحن ما بين 1600 دولار شهريًا لمساحة الطابق السفلي وحده. إذا كان الأمر كذلك ، فإن عودتي في مشروع إعادة التصميم الخاص بي سترتفع إلى مستوى 14.8٪ سنويا.

إن تحقيق عائد 14.8 ٪ في هذا السوق سيكون بمثابة تشغيل منزلي. للأسف ، المبلغ الإضافي المطلق بالدولار الذي سأجنيه وهو 600 دولار شهريًا لا يستحق المتاعب بالنسبة لي في هذه المرحلة من حياتي. إن الاضطرار إلى التعامل مع مجموعتين من المستأجرين مقابل 7200 دولار إضافي سنويًا ليس مقايضة جيدة. ماذا لو كان هناك نزاع بين المستأجرين؟

بصفتك مالكًا ، فأنت تقارن دائمًا قيمة دخل الإيجار الإضافي مقابل المزيد من العمل والأضرار المحتملة للممتلكات.

كلما زاد عدد الأشخاص الذين يعملون من المنزل في ممتلكاتك ، زاد البلى والتلف. هناك أيضًا قضايا تتعلق بالمسؤولية يجب مراعاتها أيضًا. وبالتالي ، عادة ما يكون عدد المستأجرين الأقل أفضل.

اعتبار آخر يسحب عوائد إعادة التصميم: الوقت

كلما طالت مدة إعادة تصميم الممتلكات الخاصة بك لتحقيق دخل إيجار أكبر ، انخفضت عوائدك. في عالم مثالي ، كان من الممكن إعادة تصميم ممتلكاتي المؤجرة في الطابق السفلي بلمسة من أصابعي. بدلاً من فرض رسوم إيجار يبلغ 6550 دولارًا شهريًا بدءًا من عام 2020 ، كان بإمكاني دفع إيجار يبلغ 7.550 دولارًا شهريًا.

ومن ثم ، فإن كل شهر أقضيه في إعادة التصميم يشبه خسارة إيجار 1،000 دولار شهريًا. وإذا كانت توقعاتي ستنتهي من إعادة التصميم في غضون 12 شهرًا وتستمر لمدة 24 شهرًا ، فهذا يعني أنني خسرت بالفعل 12000 دولار من دخل الإيجار.

أحد الأمور الإيجابية التي يمكنني التفكير فيها فيما يتعلق بمشروع إعادة التصميم المتأخر هو أنه ربما استغرق الأمر وقتًا أطول للعثور على مستأجرين في عام 2020 بسعر 7550 دولارًا. على الرغم من أنه ليس كذلك ستة أرقام في الإيجار، كما أوضحت في منشور آخر ، فإن إنفاق 90600 دولار سنويًا على الإيجار لا يزال يمثل الكثير من المال.

في ذلك الوقت ، ربما كنت قد انهارت وقبلت للتو عدة مستأجرين من زملائي في الغرفة للحصول على إيجار أعلى. إذا كان الأمر كذلك ، فقد اضطررت للتعامل مع الكثير من معدل دوران الموظفين. لقد اقتربت من استئجار مجموعة من أربعة تقنيين ينتقلون من الهند. لكنهم كانوا صعب الإرضاء للغاية. قال اثنان من زملائه في الغرفة إنهما يخططان للبقاء لمدة عام فقط.

عندما تقوم بمشروع إعادة تصميم لزيادة دخل الإيجار ، يجب أن يكون لديك إطار زمني واقعي قدر الإمكان لموعد اكتمال المشروع. توقع دائمًا أن يكون مشروع إعادة التصميم الخاص بك يستغرق وقتًا أطول ويكلف أكثر مما كان متوقعًا.

لسوء الحظ ، أخر COVID إتمام المشروع بنسبة 50٪ – 100٪. بفضل التضخم ، ارتفعت التكاليف أيضًا مع التأخير. على الأقل ، يؤخر التأخير أيضًا زيادات ضريبة الممتلكات الخاصة بي أعاد تشكيل كل شيء مع التصاريح.

احسب فترة الاسترداد

الحصول على عائد سنوي من مشروع إعادة التصميم الخاص بك هو إحدى فوائد توسيع الممتلكات الخاصة بك. الميزة الأخرى هي تحقيق “عوائد لا نهائية” بمجرد سداد تكلفة مشروع إعادة التصميم الخاص بك.

على سبيل المثال ، إذا ربحت عائدًا سنويًا بنسبة 10٪ على مشروع إعادة التصميم الخاص بك ، فسيتم سداد مشروع إعادة التصميم الخاص بك في غضون 10 سنوات. 10 سنوات هي فترة الاسترداد الخاصة بك. بعد 10 سنوات ، فإن أي عائد على تكلفة الحفاظ على هذا الجزء من الممتلكات هو مرقة لحم. بالطبع ، لا يزال يتعين عليك صيانة العقار.

إذا كان عائدك السنوي على مشروع إعادة التصميم الخاص بك هو 5٪ ، فإن فترة الاسترداد هي 20 عامًا. يتم حساب فترة الاسترداد ببساطة عن طريق قسمة تكلفة مشروع إعادة التصميم على دخل الإيجار السنوي الإضافي المتولد.

إحدى القواعد الأساسية الجيدة هي التمسك بممتلكاتك المؤجرة طوال فترة الاسترداد. من خلال القيام بذلك ، فإنك تضمن الحصول على عائدات مشروع إعادة التصميم الخاص بك. بينما تربح إيجارات أعلى ، قد تكون ممتلكاتك المستأجرة ذات قيمة أيضًا.

بمجرد انتهاء فترة الاسترداد ، يمكنك بعد ذلك تحديد ما إذا كنت ستكسب عوائد لا نهائية أو بيعها. ومع ذلك ، بشكل عام ، هو الأفضل للاحتفاظ بممتلكاتك المستأجرة لأطول فترة ممكنة.

إعادة تصميم الممتلكات المؤجرة الخاصة بك لخلق المزيد من القيمة

الآن وقد رأينا كيف يمكن أن تؤدي إعادة التصميم إلى زيادة عائدات الإيجار ، فلنلقِ نظرة الآن على كيف يمكن أن تؤدي إعادة التصميم إلى زيادة قيمة الممتلكات المؤجرة.

انتهى بي الأمر بإنفاق حوالي 130 ألف دولار لإنشاء 630 قدمًا مربعًا من مساحة المعيشة. تبلغ مساحتها 630 قدمًا مربعًا وتتكون من غرفة معيشة وغرفة نوم وخزانة ملابس وحمام كامل وغرفة غسيل. لذلك ، أنفقت 203 دولارات للقدم المربع.

نظرًا لتكاليف بيع منزل أعيد تشكيله مع مناظر في منطقتي تبلغ حوالي 1200 دولار للقدم المربع ، يمكنني القول إنني أنشأت 756000 دولار في القيمة. وبالتالي فإن الربح الإجمالي سيكون 756000 دولار مطروحًا منه 130.000 دولارًا لـ 626000 دولار. ومع ذلك ، فإن هذا الحساب غير صحيح.

لم أقوم بإنشاء مساحة صالحة للعيش بمساحة 630 قدمًا مربعة. لقد أنشأت فقط مساحة صالحة للعيش تبلغ مساحتها 330 قدمًا مربعًا لأنني اضطررت إلى تفجير 300 قدم مربع من المساحة الحالية. لقد جعلت بالتأكيد 300 قدم مربع من المساحة الحالية أفضل بكثير. لكن قيمتها المتزايدة لن تدخل في هذا الحساب.

لحساب تكلفة المبنى الجديد لمساحة جديدة صالحة للعيش ، أقوم الآن بحساب التكلفة البالغة 130 ألف دولار وقسمتها على 330 قدمًا مربعة للحصول على 394 دولارًا. يمكن الآن حساب القيمة التي تم إنشاؤها من نموذجي الجديد على أنها 1200 دولار للقدم المربع (متوسط ​​سعر البيع) مضروبًا في 330 قدمًا مربعًا يساوي 396000 دولار. لذلك ، فإن القيمة الحقيقية التي أنشأتها هي 266000 دولار فقط (396000 دولار – 130 ألف دولار).

266000 دولار أفضل من ركلة في وجهي. لكنها بالتأكيد ليست إجمالي الربح الأصلي المحسوب البالغ 626 ألف دولار. ومع ذلك ، إذا كنت سأقدر ، فسأقول أنني قمت بتحسين مساحة المعيشة الأصلية 300 قدم مربع بما لا يقل عن 80،000 دولار. ومن ثم ، فإن العائد الإجمالي أقرب إلى 350.000 دولار.

ما المقدار الذي تريده حقًا لتحقيق أقصى قدر من الدخل الإيجاري؟

السبب وراء عدم حصول أصحاب العقارات من الأم والبوب ​​مثلي على أقصى عوائد إيجارية هو أنه مع تقدمنا ​​في العمر ، نميل إلى اختيار البساطة بدلاً من المال. نريد المزيد من الانسجام ودوران أقل. البساطة هي السبب في أنني استثمرت قدرًا كبيرًا من رأس المال فيها الصناديق العقارية الخاصة. لا يمكنني التعامل مع المزيد من المستأجرين وقضايا الصيانة بعد الآن.

أنا أبحث فقط عن مستأجرين جيدين على المدى الطويل سيهتمون بالعقار. نعم ، سيكون من الرائع كسب أقصى إيجار. ولكن لحسن الحظ سوف أتقاضى أقل بالنسبة للمستأجرين الأفضل وعدد أقل من المستأجرين لكل وحدة إيجارية.

إذا كنت ترغب في محاولة جني أقصى عوائد ، فاستثمر في صندوق عقاري ، أو صندوق REIT عام ، أو صفقة نقابة العقارات مع الراعي قد يكون الخطوة الأفضل. هدفهم الأول هو كسب أكبر عوائد ممكنة لمساهميهم وشركائهم المحدودين.

أنا ببساطة لا أمتلك نفس الجوع لكسب المال كما فعلت في العشرينات والثلاثينيات من عمري. كل ما أريده حقًا هو الحصول على أكبر قدر ممكن من وقت الفراغ لفعل ما أريد.

إنه أمر مضحك ، ولكن قبل كتابة هذا المنشور ، كنت أشعر بالسوء قليلاً لأن إعادة عرض التأجير الخاصة بي قد استغرقت وقتًا طويلاً وتكلفتها 30 ألف دولار أكثر مما كان متوقعًا. ولكن بعد إجراء العمليات الحسابية ، اتضح أن العوائد جيدة. دائما تفعل الرياضيات الناس!

أسئلة القارئ

ما نوع العائد الذي تحصل عليه من إعادة تشكيل الإيجارات الخاصة بك؟ هل هناك طريقة أفضل للنظر في إعادة عرض عوائد العقارات المؤجرة؟ ما هي القيمة التي خلقتها لإعادة تصميم المنزل؟

لمزيد من النصائح حول الاستثمار العقاري ، احصل على نسخة من كتابي الجديد ، شراء هذا ليس هذا. يحتوي الكتاب على ثلاثة فصول حول مساعدتك في أن تصبح مستثمرًا عقاريًا أفضل.