توقع الاتجاهات المستقبلية يمكن أن يؤدي إلى استثمارات ذكية. واستنادًا إلى خبرتي البالغة 20 عامًا في الاستثمار العقاري، أتوقع أن تعود حروب العطاءات إلى الظهور في سوق الإسكان في عام 2024 وما بعده.
الأسباب الرئيسية لعودة حروب العطاءات في سوق الإسكان هي كما يلي:
- تزايد الطلب المكبوت منذ منتصف عام 2022، عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي دورته العدوانية لرفع أسعار الفائدة بمقدار 11. قرر مشتري المنازل المحتملين تعليق حياتهم والاكتفاء بأوضاعهم المعيشية الحالية. ومع ذلك، في نهاية المطاف، يجب أن تستمر الحياة.
- انخفضت معدلات الرهن العقاري مثل الصخرة بعد شهادة جيروم باول في 13 ديسمبر 2023 التي أشارت إلى حدوث تحول في عام 2024. وهناك الآن توقعات لتخفيضات في أسعار الفائدة بنسبة 3-6 في عام 2024، مما قد يساعد في خفض معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6٪ لمتوسط 30 عامًا ثابتًا.
- لا يزال العرض أقل من المتوسط بسبب التأثير المحتجز المتمثل في تثبيت أدنى معدلات الرهن العقاري في التاريخ من 2020 إلى 2021.
- زيادة الطلب على العقارات بسبب جيل الألفية في سنوات شراء المنازل وتكوين الأسرة.
أنا أكره الدخول في حرب مزايدة
قررت شراء منزل في الربع الرابع من عام 2023 لأن أسهمي انتعشت وظهر المنزل الفاخر الذي كنت أتطلع إليه لمدة 16 شهرًا في السوق بسعر أقل. ومع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، تمكنت من الشراء مع القليل من المنافسة.
أطفالي يبلغون من العمر 6 و3 أعوام، مما يعني أنه لم يتبق لي سوى 12 و15 عامًا معهم في المنزل قبل أن يذهبوا إلى الكلية. ال أفضل وقت لامتلاك أجمل منزل يمكنك تحمله هو عندما يكون أطفالك في المنزل. يمكنك استهلاك التكلفة لعدد أكبر من الأشخاص مع توفير قدر أكبر من الراحة والبهجة لعدد أكبر من الأشخاص. بعد مغادرة أطفالك، من غير المرجح أنك سوف ترغب في شراء منزل أكبر وأجمل.
لم أكن على استعداد للانتظار حتى الوقت المثالي لشراء منزل جديد لأنني رفضت أن أعيش حياة دون المستوى الأمثل في الوقت المتبقي لي. أنا والد أكبر سنًا أركز على عيش الحياة إلى أقصى حد الآن.
وأخيراً، أنا أكره فقدان عقار مثالي. إن الدخول في حرب مزايدة هو أمر دون المستوى الأمثل، لأن العواطف يمكن أن تدفعنا أحيانًا إلى التصرف بطريقة غير عقلانية والدفع أعلى من سعر السوق. بمجرد حدوث حروب العطاءات، تميل أسعار المنازل إلى اتخاذ موقف خطوة للأعلى بدلا من الزيادة التدريجية.
مفاجأة! إذا وجدت عقار أحلامك، فسيفعله الآخرون أيضًا. ربما اشتريت في وقت سابق جدا. ومع ذلك، أفضل الشراء مبكرًا جدًا بدلاً من الشراء متأخرًا جدًا.
كيفية الاستعداد لحروب العطاءات المنزلية القادمة
أعتقد بنسبة يقين تبلغ 75% أن سوق الإسكان سيكون قويًا في النصف الأول من عام 2024. ويأتي الشك بنسبة 25% من احتمال دخول الاقتصاد في ركود أسوأ من المتوقع. يميل بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أن يكون وراء المنحنى. وبحلول الوقت الذي يخفض فيه بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، قد يكون الاقتصاد في ورطة.
إذا كنت غير راغبة لشراء منزل خلال فصل الشتاء البطيء أو أثناء انخفاض الأسواق، فإن أفضل وقت في السنة للحصول على صفقات الإسكان، فيما يلي طرق الاستعداد إذا كنت تخطط لشراء منزل عند عودة حروب العطاءات.
1) الحصول على موافقة مسبقة، وليس فقط مؤهلة مسبقاً
لا تتأخر في الحصول على الموافقة المسبقة. الموافقة المسبقة هي الحصول على موافقة البنك على مبلغ قرض محدد حتى تتمكن من شراء منزل بثقة. إنها تنطوي على عملية أعمق بكثير من الحصول على التأهل المسبق.
تحصل التأهل المسبق أسهل بكثير. يقوم المُقرض بمراجعة كل شيء ويقدم تقديرًا للمبلغ الذي يمكن أن يتوقعه المقترض. يمكن إجراء التأهيل المسبق عبر الهاتف أو عبر الإنترنت، ولا توجد أي تكلفة في العادة. لكن الحصول على التأهيل المسبق لا يعني الكثير بالنسبة للبائع.
تحصل موافقة مسبقة، يجب على المقترض إكمال طلب رسمي للرهن العقاري بالإضافة إلى تزويد المُقرض بجميع المستندات اللازمة لإجراء فحص شامل لخلفية الائتمان والمالية. سيقوم المُقرض بعد ذلك بتقديم موافقة مسبقة تصل إلى مبلغ محدد.
بمجرد الموافقة المسبقة، سيقدم المقرضون التزامًا مشروطًا كتابيًا بمبلغ القرض المحدد، مما يسمح للمقترضين بالبحث عن منازل عند مستوى السعر هذا أو أقل منه. وهذا يمنح المقترضين ميزة عند التعامل مع البائع لأنهم على بعد خطوة واحدة من الحصول على رهن عقاري فعلي.
2) كن مستعدًا للتحرك بسرعة.
قد تجذب القوائم الجديدة عروضًا متعددة بسرعة. كن يقظًا بشأن القوائم الجديدة وكن مستعدًا لرؤية المنازل وتقديم العروض على الفور. يبقى “المنزل الساخن” النموذجي في السوق لمدة أسبوعين ثم يتم التعاقد عليه بسبب موعد نهائي محدد بشكل مصطنع.
يتم ابتلاع العقارات الرئيسية في الكتل الرئيسية في أفضل الأحياء من قبل العقارات العائلية لأجيال. نحن نتحدث عن شوارع هادئة، ومساحات كبيرة جدًا، ومنازل ذات إطلالات، وهندسة معمارية نادرة. إذا فاتتك النافذة، فمن المحتمل أن يختفي المنزل لعقود من الزمن، إن لم يكن إلى الأبد.
يتم التعاقد مع بعض المنازل الساخنة في وقت أسرع حيث يقرر البائع قبول العروض فور ظهورها. ونتيجة لذلك، حاول زيارة المنزل خلال أول منزل مفتوح. والأفضل من ذلك هو محاولة رؤية العقار قبل طرحه في السوق إذا كان وكيلك العقاري لديه اتصالات.
3) صياغة بنود التصعيد.
ضع في اعتبارك أن يقوم وكيلك بتضمين شرط تصعيد في عرضك لتقديم عرض أعلى تلقائيًا يصل إلى مبلغ محدد إذا جاءت العروض الأخرى أعلى. كن حذرًا بشأن المبلغ الذي ترغب في دفعه. أنت لا تريد أن تدفع أعلى بكثير من السوق حيث سيستغرق الأمر سنوات حتى تصل إلى المال.
يرجى التمسك بي دليل شراء المنزل لذلك لا تدع العواطف تطغى على حواسك المالية. يوجد أدناه مخطط يوضح الدخل وصافي القيمة اللازمة لشراء منزل بناءً على قواعد 30/30/3 وصافي القيمة.
سأطلق النار على الأقل مزيج من الدخل المعقول + القيمة الصافية المثالية أو الدخل المثالي + القيمة الصافية المعقولة. من الواضح أن أفضل مزيج هو الحصول على الدخل المثالي والحصول على القيمة الصافية المثالية.
4) سلط الضوء على نقاط قوة عرضك من خلال الكتابة.
اكتب رسالة حب عقارية.
لا أستطيع التأكيد بما فيه الكفاية على مدى قوة التواصل مع البائع عن طريق كتابة خطاب. يمكن أن يكون بيع المنزل أكثر عاطفية من شراء منزل، خاصة إذا كنت تمتلك المنزل لفترة طويلة. كلما تمكنت من إقناع البائع بالشعور بالرضا تجاه من يبيع له، زادت فرصك.
في الرسالة، قم بتسليط الضوء على مبلغ الدفعة الأولى القوي، وتاريخ الانتقال المرن، وعدم الحاجة إلى بيع منزل آخر لشراء المنزل، و الالتزام بإغلاق الضمان. الأهم من ذلك، أخبر البائع قصتك. ابحث عن القواسم المشتركة بينك وبين البائع والتي تتجاوز المال. يريد البائع أن يبيع لشخص يحبه ويثق به.
5) قم بإجراء عمليات التفتيش المسبق أو عمليات التفتيش المحتملة.
قم بفحص المنزل قدر الإمكان قبل تقديم العرض. لنفترض أن المنزل سيكون معروضًا في السوق لمدة أسبوعين مع منزلين مفتوحين وجولتين للوساطة. اذهب إلى كل واحد منهم وقم بفحص المنزل بدقة بنفسك ومع أحد المتخصصين في العقارات ذوي الخبرة والذي يعرف ما الذي تبحث عنه. كلما زاد عدد الأيدي ومقل العيون لديك، كان ذلك أفضل!
اختبر كل شيء بما في ذلك جميع الحنفيات والدشات الموجودة في الغسالة والمجفف، وما إذا كانت النوافذ تغلق بشكل صحيح أم لا. هدفك هو المحاولة و تقليل عدد الإصلاحات والتكاليف المفاجئة بعد إغلاق الضمان.
مع اكتمال عمليات التفتيش المسبق الكافية، قد تشعر بالثقة الكافية لإجراء فحص عرض الطوارئ لعدم التفتيش جنبًا إلى جنب مع عرض الطوارئ الخاص بعدم التمويل. لا توجد عروض للطوارئ أكثر جاذبية. ومع ذلك، إذا لم تكن مستثمرًا عقاريًا ذا خبرة ولا تعرف ما الذي تبحث عنه، فيجب عليك تضمين حالات الطوارئ في عرضك.
على الرغم من أنك ستخسر على الأرجح في حرب المزايدة، فمن المهم حماية نفسك من شراء منزل قد يطغى على مواردك المالية.
6) تعزيز الدفعة الأولى ومبلغ إيداع الأموال الجادة.
إن وضع أكثر من 20٪ يمكن أن يشير إلى أن لديك احتياطيات نقدية وأنك جدي. كلما ارتفعت نسبة الدفعة الأولى، كلما بدا مظهرك أكثر جاذبية للمشتري. إذا استطعت دفع كل النقود، حتى أفضل.
بالإضافة إلى صنع أكبر من المتوسط دفعة مبدئية، فكر في عرض تقديم وديعة مالية جدية أعلى، والتي يبلغ متوسطها حاليًا 3٪. إن وديعة الأموال الجادة هي ما يحصل عليه البائع إذا تراجع المشتري بعد إزالة الحالات الطارئة.
إذا كنت واثقًا حقًا من رغبتك في شراء المنزل، فلا يهمك إيداع وديعة نقدية جدية بنسبة 3% أو وديعة نقدية جدية بنسبة 10%. فقط تأكد من أنك قمت بفحص المنزل بدقة عدة مرات وأنك حصلت على أموالك بشكل صحيح مسبقًا.
7) تقديم عرض استباقي
على الرغم من أن البائع قد يحدد تاريخًا للعرض، إلا أنه يمكنك دائمًا تقديم عرض استباقي جذاب بناءً على ميزانيتك ومفضلتك دليل شراء المنزل. أسوأ ما يمكن أن يقوله البائع هو لا.
حتى لو قال وكيل الإدراج لا للعروض الاستباقية، فإن وكيل الإدراج لديه واجب ائتماني لتقديم جميع العروض إلى عملائه عند استلامها. إذا كنت البائع، فمن المستحيل تقريبًا مقاومة النظر إلى العرض الوقائي حتى لو قلت أنك لن تقبله.
يعد العرض الوقائي أحد أفضل الطرق لتجنب الدخول في حرب مزايدة.
8) تخيل معكوس السوق الميت
من غير المريح شراء منزل في سوق منخفض. مع وجود منافسة قليلة أو معدومة، ستشعر وكأنك قد تدخل في فخ مفخخ.
نظرًا لغرابة ما يبدو وكأنه تسوق منزل واحد فقط، فقد ينتهي بك الأمر إلى عدم تقديم عرض على أي منزل لأنك أيضًا مقدس. بدلاً من ذلك، عليك أن تقرر الانتظار حتى تظهر علامة انتهاء الأمر لأنك ترغب في الحصول على تأكيد من أشخاص آخرين يرغبون في شراء ما تريد.
والحقيقة هي أن أفضل وقت لشراء منزل هو عندما يكون غالبية المشترين خائفين. لقد اختبرت ذلك بنفسي عندما زرت المنازل المفتوحة في الفترة ما بين 15 أبريل و15 مايو 2020، بعد شهر من بدء عمليات الإغلاق. انتهى بي الأمر بالتحدث لساعات على مدى جلسات متعددة مع وكيل القائمة للمنزل الذي اشتريته في النهاية لأنه لم يرغب أي شخص آخر في مقابلته. ثم انطلق سوق الإسكان في النصف الثاني من عام 2020.
اذا كنت تملك وجدت منزلك المثاليلقد حان الوقت لتخيل كيف سيتم بيعه خلال سوق قوي. كم عدد المشترين الذين سيخرجون من الأعمال الخشبية للمزايدة على منزل أحلامك واختطافه؟
أفضل طريقة لتجنب حرب المزايدة هي عدم شراء منزل عندما يريد الجميع ذلك أيضًا.
لا تدع عواطفك تستحوذ على أفضل ما لديك عند تقديم العطاء
إن خطر الدفع أعلى بكثير من السوق الحالية خلال حرب العطاءات أمر حقيقي. بشكل أساسي، يقوم عرضك الفائز بإعادة ضبط السوق إلى أعلى، وهو ما قد يكون جيدًا إذا استمر السوق في الارتفاع. أو قد يكون الأمر محفوفًا بالمخاطر ويتركك عالقًا.
إذا فزت في حرب مزايدة، فلابد وأن تتعامل مع “لعنة الفائز”، وهو ما يعني أنه لم يكن هناك أحد آخر على استعداد لدفع ما دفعته. ومن ثم، عليك أن تأمل أن يستمر السوق بشكل عام في الارتفاع بعد الفوز.
والخبر السار هو أن فرص انهيار سوق الإسكان مباشرة بعد الشراء منخفضة. ومع ذلك، إذا قمت بالشراء في سوق هابطة، فمن غير المرجح أن يرتفع السوق مباشرة بعد إغلاقه أيضًا. ولحسن الحظ، على المدى الطويل، سوق الإسكان يميل إلى الارتفاع.
إذا خسرت حرب المزايدة، فاشعر بخيبة الأمل لفترة من الوقت ثم امضِ قدمًا. سوف هناك دائماً كن بيت أحلام آخر في انتظارك. وعندما يحين ذلك الوقت، نأمل أن تكون أموالك في حالة أفضل.
أسئلة واقتراحات القارئ
هل تعتقد أن حروب العطاءات تعود مع قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة؟ أو هل تعتقد أن سوق الإسكان سيبقى فاترا لفترة أطول؟ إذا كنت تتوقع عودة حروب العطاءات، فكيف تستعد إذا كنت مشتري منزل أو مالكًا حاليًا؟ لماذا ينتظر المشترون حتى يرغب الجميع في شراء منزل حتى يتم الشراء؟
إذا كنت تعتقد أن سوق العقارات سوف تزداد قوة، كما أعتقد، ففكر في متوسط التكلفة بالدولار الآن. الدفع جمع التبرعات، التي تدير ما يزيد عن 3.3 مليار دولار من الأسهم من خلال الاستثمار في الغالب في العقارات السكنية والصناعية في منطقة الحزام الشمسي. يتمتع الحزام الشمسي بتقييمات أقل وعوائد أعلى. السامرائي المالي مستثمر.
انضم إلى أكثر من 60,000+ آخرين وقم بالتسجيل في نشرة إخبارية مالية مجانية للساموراي. يعد Monetary Samurai واحدًا من أكبر مواقع التمويل الشخصي المملوكة بشكل مستقل والتي بدأت في عام 2009.
