أسهل طريقة يمكن للملاك زيادة الإيجار بها تلقائيًا

يريد كل مالك زيادة الإيجار لمواكبة التضخم على الأقل. ومع ذلك ، من الصعب القيام بزيادة الإيجار بانتظام. دعني أوضح لك كيف يمكنك زيادة الإيجار بأقل توتر.

في الآونة الأخيرة ، تلقيت زيادة مفاجئة في الإيجار التلقائي من المستأجرين الجدد بمبلغ 200 دولار. يدفعون إلكترونيًا في الأول من كل شهر.

عندما عثر المستأجرين على قائمتي لمنزل مؤجر مُعاد تشكيله حديثًا في منتصف عام 2022 ، كنت أطلب 8500 دولار. لم أقم بتأجير منزل لأسرة واحدة في سان فرانسيسكو منذ عام 2017 ، لذلك لم أكن متأكدًا من السعر المطلوب. لكنني قمت بمسح الصور على Craigslist ووجدت أن 8500 دولار كانت في الملعب.

كنت قد انتهيت للتو من إعادة تشكيل القناة الهضمية في الطابق الأرضي من خلال إنشاء غرفة نوم وغرفة معيشة وحمام كامل وخزانة صغيرة ورواق وغرفة غسيل مخصصة. توسعت مساحة الطابق السفلي من حوالي 300 قدم مربع إلى حوالي 600 قدم مربع.

قبل إعادة التصميم ، كنت أتقاضى 6800 دولار شهريًا للطابقين العلويين. الآن تم إعادة تصميم المنزل بالكامل بأعلى جودة التشطيبات التي يمكن أن أجدها في صالة عرض قريبة.

مفاوضات الإيجار

لأنني وجدت أن الأسرة المكونة من ثلاثة أفراد مناسبة تمامًا ، قبلت عرضهم الأولي البالغ 8000 دولار شهريًا. كانوا في طريقهم إلى أوروبا لمدة 1.5 شهر وأرادوا تأمين الممتلكات قبل مغادرتهم.

8000 دولار كان لا يزال أكثر من 1200 دولار مما كنت أتقاضاه في الشهر. وزاد الإيجار يساوي أ 12٪ عائد على تكلفة إعادة التصميم (14400 دولار / 120000 دولار). ليس سيئًا مقارنة بمتوسط ​​العائد التاريخي لمؤشر S&P 500 البالغ ~ 10٪.

ومع ذلك ، لأنني أجد أنه من غير المريح رفع الإيجار ، خاصة على المستأجرين الجيدين ، فقد ردت على عرضهم. لم أرغب في أن أفقدهم ، لكنني شعرت أيضًا أن سعر الطلب الأصلي كان أقل بكثير من 500 دولار.

أخبرتهم أنني سأقبل عرضهم البالغ 8000 دولار شهريًا للأشهر الاثني عشر الأولى إذا وافقوا على دفع 8200 دولار شهريًا للسنة الثانية ، و 8300 دولار للسنة الثالثة ، و 8400 دولار للسنة الرابعة ، و 8.500 دولار للسنة الخامسة ، إذا كانوا في وضع جيد.

خلال فترة خمس سنوات ، سينتهي بهم الأمر بتوفير 13200 دولار من الإيجار (مدخرات السنة الأولى: 6000 دولار ، السنة 2: 3600 دولار ، السنة 3: 2400 دولار ، السنة 4: 1200 دولار) من طلبي الأولي. كانت طريقتي في إنشاء هيكل حوافز للتوقيع على عقد الإيجار والبقاء على المدى الطويل. إذا أمضيت شهرًا آخر في البحث عن مستأجرين ، فإن ذلك يعني خسارة 8000 دولار على الأقل في دخل الإيجار.

في النهاية ، وافقوا على اقتراحي المضاد. كنت سعيدًا لإغلاق ما بدا وكأنه مستأجرين جيدين على الورق. كان المستأجرون السابقون طفلين ، ووالدين ، وكلب. لذلك يجب أن يكون البلى أقل مع المستأجرين الجدد الذين لديهم والدين وطفل واحد ولا حيوانات أليفة والصيف في الخارج.

جمال شرط زيادة الإيجار التلقائية في عقد الإيجار

أحد الأسباب الرئيسية وراء قيام مالكي العقارات من أم وبوب مثلي بذلك لا تعظيم الأرباح يرجع إلى الطبيعة البشرية.

قد يجد أصحاب العقارات الصغيرة صعوبة في زيادة الإيجار كل عام ، على الرغم من ارتفاع تكاليفهم كل عام. نتيجة لذلك ، إذا كنت ترغب في الاستثمار في العقارات ، فقد يكون من الأكثر ربحية الاستثمار في صندوق عقاري مُدار باحتراف بدلاً من. لا توجد مفاوضات نظرًا لأن الراعي يدير العقارات نيابة عنك.

على مدار خمس إلى عشر سنوات من عدم وجود زيادات في الإيجار ، قد ينتهي الأمر بأصحاب العقارات من الأمهات والبوب ​​إلى تقليل عائداتهم بشدة. في معظم المدن ، هناك حد أقصى للزيادة في الإيجار يمكن للمالك تحصيله كل عام. لذلك ، من خلال عدم رفع الإيجار لمدة خمس سنوات ثم رفع الإيجار بنسبة الحد الأقصى في السنة السادسة (على سبيل المثال 3٪) ، فإنك لن تفعل الكثير لتغطية التكاليف المتزايدة.

الطريقة الوحيدة لتصحيح الوضع هي أن تترك المستأجرين لديك وتعيد ضبط إيجارك على سعر السوق. لكن في بعض الأحيان ، قد يظل المستأجرون لديك أطول بكثير من المستوى الاقتصادي الأمثل ، خاصة إذا لم تقم برفع الإيجار بانتظام.

تضمين جدول زيادة الإيجار التلقائي في عقد الإيجار يساعد في التخلص من أي حرج عندما يحين وقت زيادة الإيجار. يجب أن يرغب كل مالك على الأقل في محاولة مواكبة تضخم التكلفة.

ال أولي فترة التفاوض هي الأسهل لتنفيذ بند زيادة الإيجار التلقائي لأن كل شيء جديد. يحاول المالك العثور على أفضل المستأجرين والتفاوض على أفضل الأسعار. وفي الوقت نفسه ، يقوم المستأجرون المحتملون بمسح سوق الإيجار ومحاولة العثور على أفضل صفقة ووضع.

من خلال الموافقة على الشروط في البداية ، يمكن لكل من المالك والمستأجر تحديد دخلهما ونفقاتهما وفقًا لذلك. بهذه الطريقة ، سيكون هناك عدد أقل من المفاجآت والمزيد من الاستقرار المالي على كلا الجانبين. يتم تعيين التوقعات ، مثل اتفاق ما قبل الزواج. هذا وضع يربح فيه الجميع.

متى يتم استخدام شرط زيادة الإيجار التلقائية

يجب أن يكون لدى الملاك دائمًا شرط زيادة الإيجار التلقائي في عقد الإيجار. يمكن أن تصل الزيادة إلى واحد بالمائة في السنة أو بقدر ما يسمح به القانون. في النهاية ، فإن سوف يقرر السوق ما إذا كان سعر الطلب وشروطه جذابة. إذا لم يكن للمالك آخذين ، فيجب عليه التكيف وفقًا لذلك.

أسهل وقت لإدخال شرط زيادة الإيجار التلقائي هو إذا حاول المستأجر المساومة مع المالك في الفترة الأولية. إذا كان المالك يحب المستأجر ، فإن تقديم خصم مقدمًا مع جدول زيادة الإيجار يمكن أن يُبرم الصفقة. يمكن استخدام شرط زيادة الإيجار التلقائي كحل وسط.

بالنسبة لي ، فإن القدرة على الإيجار لمستأجر قد يبقى لمدة ثماني سنوات أمر مهم. أقول ثماني سنوات لأن هذا ما أرشدني إليه المستأجرون المحتملون بالنظر إلى أن ابنتهم كانت في العاشرة. في عام 2030 ستتخرج من المدرسة الثانوية القريبة.

أنا معتاد على معدل دوران يبلغ حوالي كل ثلاث سنوات. يجعل استقرار التدفق النقدي أيضًا أحد الأصول أكثر قيمة إذا كنت سأبيعه في أي وقت مضى.

أحد أكبر الأسباب لماذا بعت عقاري الإيجاري الرئيسي في عام 2017 كان لأنه كان لدي خمسة من زملائي في السكن كمستأجرين. نتيجة لذلك ، كان هناك دائمًا معدل دوران كل عام لمدة ثلاث سنوات. مع هؤلاء المستأجرين الحاليين ، يعملون كوحدة واحدة. نتيجة لذلك ، هناك احتمال أقل لدوران الموظفين ، ما لم يكن هناك طلاق أو تغيير المدرسة.

تحقق من قوانين الإيجار في مدينتك

في سان فرانسيسكو ، يكون عقد الإيجار صالحًا لمدة تصل إلى عام واحد فقط. بعد انتهاء فترة العام ، تصبح من شهر لآخر بعد ذلك.

لذلك ، فإن الواقع هو أن شرط الزيادة التلقائية في الإيجار غير قابل للتنفيذ. بدلا من ذلك ، عقد الإيجار هو في الأساس وثيقة حسن النية. كلما زاد حسن النية الذي أظهره الطرفان ، كانت العلاقة أفضل.

يمكن للمالك فرض رسوم على الإيجار بعد عام واحد أكثر مما يفرضه عقد الإيجار ، حتى تاريخ النسبة القصوى بموجب القانون. أو يمكن للمالك الالتزام بشرط الإيجار الأصلي وزيادة الإيجار. في الوقت نفسه ، يمكن للمستأجر أن يقرر إعطاء مهلة 30 يومًا والمغادرة.

يرجى مراجعة قوانين الإيجار في مدينتك. تختلف قوانين كل مدينة.

العلاقة الجيدة بين المؤجر والمستأجر هي كل شيء

كونك مالك عقار للإيجار المادي ليس بالمهمة السهلة. لقد كتبت أن لدي ملف علاقة الحب والكراهية بكونك مالكًا للعقار لأن شيئًا ما يظهر دائمًا. ومع ذلك ، فبمجرد أن قبلت أن أكون صاحب عقار يشبه الحصول على وظيفة بدوام جزئي ، خفت استيائي لكوني مالك عقار.

في الماضي ، كنت أشعر بالضيق كلما حدث أي شيء. كان هذا موقفًا خاطئًا لأن امتلاك العقارات المؤجرة لا يولد دخلًا سلبيًا بنسبة 100 ٪ ، ولكن الدخل شبه السلبي بدلاً من.

إذا تمكنت من العثور على مستأجرين يحترمون ممتلكاتك ، ويدفعون في الوقت المحدد ، ويراعيون الجيران ، فستكون أنت الفائز. ولكن من أجل العثور على هؤلاء المستأجرين ، يجب عليك ذلك حجبهم مثل وكالة المخابرات المركزية. لا تدع المشاعر تتجاوز العناية الواجبة في فهم بياناتهم المالية وتاريخ التوظيف وتاريخ الإيجار.

إن قضاء المزيد من الوقت للعثور على أفضل مستأجر ممكن يستحق كل هذا العناء. لأنه بمجرد أن يكون لديك مستأجر سيئ ، فقد يكلفك ذلك الكثير من المال في المستقبل.

يجب أن يكون كل اتفاق أو شرط مكتوبًا. خلاف ذلك ، هناك العديد من المواقف التي تنشأ فيها النزاعات بسبب المناطق الرمادية.

مثال على نزاع قاصر بين المالك / المستأجر

في عقد الإيجار الخاص بي ، أكتب أن المستأجر مسؤول عن صيانة الساحات الأمامية والجانبية. تشمل الصيانة إزالة الأعشاب الضارة وسقي جميع النباتات مرة واحدة في الأسبوع. هذه ساحات صغيرة ، لكنها مهمة للجمال العام للمنزل. لسوء الحظ ، خرجت الأعشاب الضارة عن نطاق السيطرة في كل مرة أقود سيارتي فيها وتوفي اثنان من النباتات الكبيرة في الخارج.

ثم سألني المستأجر إذا كان بإمكاني إزالة النباتات الميتة من الأمام على نفقي “لأنها كانت قبيحة”. لكن لأنني أعلم أنهم لم يحافظوا على الفناء بانتظام ، فأنا الآن أواجه معضلة.

لا أعتقد أن النباتات الناضجة كانت ستموت إذا تم سقيها بانتظام. ظلت النباتات على ما يرام لمدة اثني عشر عامًا قبل أن تنتقل إليها.

بسبب الرغبة في تجنب الصراع ، دفعت للتو بعض اللاعبين لاستخراج النباتات الميتة ونقلها إلى القمامة. أثناء تواجدهم هناك ، جعلتهم يقطعون كرمة متضخمة كانت تنتقل إلى جاري.

في المستقبل القريب ، سأزرع بعض الجراء النضرة الكبيرة التي تحتاج إلى مساحة أكبر. كنت أرغب في تبسيط الفناء الأمامي وتجميله على أي حال ، مثل المرحلة الأخيرة من إعادة تشكيل العقارات المؤجرة. لكن إذا لم أفعل ، فربما لا أكون ملزمة.

كما يمكنك التخمين ، تم استخدام زيادة الإيجار البالغة 200 دولار بسرعة ثم بعضها. آه ، التكلفة التي لا تنتهي لكونك مالكًا جيدًا.

معدل دوران منخفض قد يعني أنك مالك سيء

أخيرًا ، بسبب رغبتي في ذلك ترقية المنازل، لقد كنت أحاول اكتشاف كيفية تجميع ما يكفي من النقود لتقديم عرض نقدي بالكامل. سيكون الحل الأمثل هو بيع ممتلكات تصل قيمتها إلى 500000 دولار معفاة من الضرائب ثم استخدام العائدات بالإضافة إلى أموالي الحالية وبعض الأوراق المالية.

أثناء مراجعة محفظة تأجير العقارات الخاصة بي المكونة من ثلاثة عقارات في سان فرانسيسكو ، أدركت أنني لم يكن لدي وظيفة شاغرة في أكثر من خمس سنوات. في البداية ، فكرت: اذهب لي! أنا مالك جيد يهتم بجميع احتياجات المستأجر. أقوم بتطوير علاقات جيدة مع جميع المستأجرين.

ولكن بعد ذلك أدركت أن السبب الحقيقي الأكثر ترجيحًا لعدم وجود معدل دوران لدي لفترة طويلة هو أنني أتقاضى أقل من إيجار السوق. إذا لم يحصل المستأجرون على مثل هذه الصفقة الجيدة ، فمن المحتمل أن يكونوا قد انتقلوا منذ فترة طويلة.

كل عام يمر دون زيادة في الإيجار يعني أنني أكسب صافي دخل أقل من الإيجار. تكاليف مثل الضرائب العقاريةوالتأمين والصيانة والمواد والعمالة كلها ترتفع بنسبة تتراوح بين 2٪ و 5٪ في المتوسط ​​سنويًا. لكني آكل التكاليف لأنني أقدر الاستمرارية والانسجام أكثر.

في المرة القادمة التي أحتاج فيها إلى العثور على مستأجرين ، سأقوم بتضمين جدول زيادة الإيجار التلقائي في عقد الإيجار. أعتقد أن المستأجرين المحتملين سيقدرون رؤية الإيجار. في هذه الأثناء ، سأشعر بتحسن عندما أعلم أنه يمكنني على الأقل تغطية التكاليف المتزايدة دون الاضطرار إلى إخطار المستأجرين بزيادة الإيجار.

أسئلة واقتراحات القارئ

إذا كنت مستأجراً ، فهل سبق لك أن وقعت عقد إيجار بجدول زيادة الإيجار؟ إذا كنت مالكًا ، فهل سبق لك تضمين جدول زيادة الإيجار في عقد الإيجار؟ ما هي بعض سلبيات جدول زيادة الإيجار لكلا الطرفين؟

كونك المالك ليس مناسبًا للجميع. إذا كنت لا ترغب في التعامل مع المستأجرين أو قضايا الصيانة ، فاستثمر في العقارات من خلال Fundrise بدلاً من. تستثمر Fundrise بشكل أساسي في العقارات السكنية في Sunbelt ، حيث تكون التقييمات أرخص وعائدات الإيجار أعلى.

بعد تجميع ما مجموعه أربعة عقارات للإيجار في سان فرانسيسكو وبحيرة تاهو ، وصلت إلى الحد الأقصى. شرعت في استثمار 810 آلاف دولار في صناديق عقارية خاصة متنوعة في جميع أنحاء البلاد لكسب دخل سلبي بنسبة 100٪. إنه شعور رائع أن أعرف أن مديري العقارات المحترفين يحاولون تحسين عائداتي بالنسبة لي.